जिला उपभोक्ता विवाद प्रतितोष आयोग, रेवाड़ी (हरियाणा) के अध्यक्ष संजय कुमार खंडूजा और राजेंद्र प्रसाद (सदस्य) की खंडपीठ ने कहा कि फ्लैट के लिए पूरा भुगतान करने में असमर्थता के कारण शिकायतकर्ताओं द्वारा पूरी पूर्व-जमा राशि को जब्त करने के लिए अनुचित व्यापार प्रथाओं के लिए उत्तरदायी है। यह माना गया कि रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के अनुसार, प्रबंधक के पास केवल बुकिंग राशि को जब्त करने का अधिकार था।
पूरा मामला:
शिकायतकर्ताओं ने प्रबंधक/महाप्रबंधक, जन आवास परियोजना के पास 7,000-7,000 रुपये की बुकिंग राशि जमा की। उन्होंने 9,70,000/- रुपये में एक-एक फ्लैट बुक किया। इसके बाद, उन्हें फ्लैट आवंटित किए जाने के बाद, उन्होंने कुल राशि का 10% यानी 97,000 रुपये जमा किए। शिकायतकर्ताओं ने तर्क दिया कि प्रबंधक के साथ बार-बार इस मुद्दे को बढ़ाने के बावजूद, वे COVID-19 महामारी के कारण निर्माण में देरी के कारण फ्लैटों का कब्जा लेने में असमर्थ थे। उन्होंने आगे आरोप लगाया कि प्रबंधक ने आवंटन रद्द कर दिया और प्रत्येक को 1,04,000 रुपये की जमा राशि वापस नहीं की। शिकायतकर्ताओं ने जिला उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग, रेवाड़ी, हरियाणा में प्रबंधक के खिलाफ उपभोक्ता शिकायत दर्ज की।
प्रबंधक ने तर्क दिया कि उन्होंने 15 अक्टूबर 2019, 6 दिसंबर 2019 और 5 मार्च 2020 को शिकायतकर्ताओं को कई मांग नोटिस जारी किए, जिसमें बकाया राशि का भुगतान करने का अनुरोध किया गया। हालांकि, इन नोटिसों के बावजूद, शिकायतकर्ता उक्त राशि जमा करने में विफल रहे। परिणामस्वरूप, शिकायतकर्ताओं को पंजीकृत डाक के माध्यम से रद्दीकरण पत्र भेजे गए जिसके परिणामस्वरूप फ्लैटों का आवंटन रद्द कर दिया गया।
जिला आयोग ने नोट किया कि पार्टियों के बीच कोई सेल एग्रीमेंट नहीं था, अकेले इसके पंजीकरण को छोड़ दें।
जिला आयोग ने रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 के तहत राजस्थान सरकार के शहरी विकास विभाग की अधिसूचना का उल्लेख किया। धारा 7.5 के तहत, “आवंटी द्वारा रद्दीकरण” शीर्षक से, जिला आयोग ने नोट किया कि आवंटीओं के पास परियोजना में अपना आवंटन रद्द करने या वापस लेने का अधिकार है।
प्रावधान में कहा गया है कि यदि आवंटी प्रमोटर की ओर से बिना किसी गलती के रद्द करने या वापस लेने का प्रस्ताव करता है, तो प्रमोटर बुकिंग राशि को जब्त करने का हकदार है, लेकिन 45 दिनों के भीतर शेष राशि वापस करनी होगी।
इसलिए, जिला आयोग ने माना कि जहां एक आवंटी प्रमोटर की किसी भी गलती के बिना वापस लेना चाहता है, केवल बुकिंग राशि को जब्त किया जा सकता है, शेष राशि निर्धारित अवधि के भीतर वापस कर दी जाएगी। यह नोट किया गया कि प्रबंधक ने शिकायतकर्ताओं द्वारा जमा की गई पूरी राशि को जब्त कर लिया। कानूनी प्रावधानों के अनुसार, केवल 7,000/- रुपये की बुकिंग राशि जब्त की जानी चाहिए थी, शेष शिकायतकर्ताओं को वापस कर दी गई थी।
नतीजतन, जिला आयोग ने प्रबंधक को शिकायतकर्ताओं को 9% प्रति वर्ष ब्याज के साथ 97,000 रुपये वापस करने का निर्देश दिया। इसके अतिरिक्त, उन्हें शिकायतकर्ताओं को मानसिक पीड़ा और उत्पीड़न के लिए 25,000 रुपये का मुआवजा देने के साथ-साथ उनके द्वारा किए गए मुकदमेबाजी खर्च के रूप में 11,000 रुपये का भुगतान करने का निर्देश दिया।